L’afterwork de l’immobilier s’est tenue, le 20 décembre 2024, à Abidjan-Cocody. A cette occasion, Jean-Louis Lobé, expert en droit immobilier, a fait une communication sur le sous-thème : « Les contentieux immobiliers ».

Abidjan, samedi 4 janvier 2025-«De plus en plus, on voit des gens (aménageurs ou professionnels du milieu) parler de lotissement dans le domaine foncier rural. Je voudrais vous dire que cela n’est pas possible. C’est certainement par méconnaissance, les gens ont entendu dire que pour vendre un terrain il faut forcément le lotir. Pour vendre un terrain dans le domaine foncier rural, on n’a pas besoin de passer par une procédure de lotissement », a déclaré Jean-Louis Lobé.

Certificat de mutation de propriété foncière

Selon l’expert en droit immobilier, un lotissement est une opération d’urbanisme, c’est-à-dire, quelque chose qui se passe en ville (article 3 de la loi 2000-624 du 14 août 2020 portant code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain).

« Il fait partie des 8 opérations d’urbanismes. Malheureusement, il y a une nouvelle pratique qui se développe, il faut donc interpeller les opérateurs pour éviter de tomber sur le coup de la loi. Aujourd’hui il y a un certificat de mutation de propriété foncière qui existe dans le domaine foncier rural, donc on n’a pas besoin d’un lotissement pour pouvoir faire des transactions foncières dans le domaine foncier rural », a soutenu le juriste.
Avant d’insister qu’on ne peut pas faire un lotissement dans une zone rurale de Yamoussoukro, par exemple. « Ce n’est pas possible, il faut plutôt faire un certificat foncier rural, ce qui vous permet d’ailleurs d’aller plus vite, après l’arrêté d’approbation foncière rurale (2AFR) et prétendre au titre foncier, après quoi on peut céder un terrain devant notaire ou à titre privé et vendre des terrains en faisant des morcellements », a -t-il clamé.

Lotissement et contentieux

Pour lui, le lotissement permet de faire un découpage des espaces en vue de construire des habitations ou des espaces verts et surtout principalement de les vendre.
A en croire l’expert, les contentieux que nous rencontrons régulièrement en matière de lotissement sont liés à la propriété et au partage.

S’agissant du contentieux sur la propriété, il naît lorsque dans une opération de lotissement, des acteurs ne jouent pas franc-jeu. « Des conventions ont été signées avec des gens qui se proclament propriétaires terriers sans être les vrais propriétaires mais qui va poser des actions et donc il aura plus tard des actions de revendication de propriété, des actions de contestation de propriété, des actions en annulation de titre de propriété, avec des actions de dédommagement, des actions de démolissement et déguerpissement » ajoute-t-il.

En ce qui concerne les contentieux sur le partage, les juges ivoiriens sont partagés sur la question. « Lorsque vous signez une convention avec un propriétaire terrien et que vous lui dites qu’une fois le lotissement approuvé, je vais t’attribuer des lots, les juges estiment qu’il y a une sorte de transfert de propriété, ce qui n’est pas l’avis de tous. Et la tendance reste au transfert de propriété qui reste soumis à l’article 8 de la loi de 1970 qui impose que le transfert de propriétés immobilières soit fait devant notaire sous peine de nullité, le partage tombe sous le coup de la nullité et si c’est nul, ces lots attribués à ces personnes vont également tomber sous le coup de la nullité. Du coup, tous les lots que les gens ont pu acquérir dans le cadre de cette opération de lotissement vont se retrouver frappés de nullité », explique-t-il.

Jean-Louis Lobé estime que le terrain n’est terrain que lorsqu’on peut être identifié. « Donc, s’il n’est pas encore connu et qu’il sort directement du lotissement alors que le titrement massif n’est pas encore réalisé, le débat reste ouvert mais pour éviter de se retrouver dans des situations confuses il est recommandé de faire les conventions de partage devant notaire », a-t-il exhorté.